설명
■ 질의
새로 법이 제정되어 질의하는 내용이 많습니다. 아직까지 고시된 기준을 찾아보아도 아무런 자료가 없어 질의 드리오니 양해 바랍니다.
질의 1
2023년2월14일부터 시행되는 건축법 시행령 별표 1에서 제2호라목의 임대형기숙사는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록한 민간인도 임대사업을 할 수 있는지요?
질의 2
질의 1에서 민간인은 반드시 법인이어야 하는지요? 법인이든 개인이든 상관이 없는지요?
질의 3
임대형기숙사는 다가구주택처럼 규모나 층수나 면적제한이 있는지요?
질의 4
임대형기숙사의 경우 화장실은 세대내 설치가능하고 취사는 불가한지요?
질의 5
임대형기숙사의 경우 공동취사시설이 아닌 개별취사를 이용하는 세대수의 경우 세대의 규모나 면적제한이나 최소 건축기준이 있는지요?
질의 6
임대형기숙사의 주차설치기준은 주차장법 시행령 별표 1 중 어느 것을 적용하면 되는지요? 학생용 기숙사는 시설면적 400㎡당 1대(시설면적/400㎡)이지만 실제로 개별취사를 이용하는 세대수에 이 기준을 적용하기에는 생활하는데 무리가 있어 보이기 때문입니다. 최소한 주택건설기준등에 관한 규정은 적용해야 하지 않을런지요?
질의 7
임대형기숙사의 경우 공동취사시설을 이용하는 세대와 개별취사를 이용하는 세대의 1층 주출입구와 계단실과 승강기를 분리설치해야 하는지요?
질의 8
공동취사시설을 이용하는 세대에서 각 세대에 2인 1실 또는 4인 1실을 사용하는 경우 승강기 인승산정은 건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 별표 1의2를 적용하면 되는지요
질의 9
개별취사를 이용하는 세대수가 일정 세대수(가령 50세대) 이상인 경우 필요한 어린이집 등 주민공동시설에 대한 기준이 있는지요? 아무런 기준도 없으면 조금 불편할 것 같아 질의드립니다.
질의 10
기숙사는 건축법 시행령 제86조제3항제1호에 따라 인접 대지경계선 이격은 완화 받으나
제2호의 두 동 이상의 건축물이 마주보는 경우와 마주보는 한 동의 건축물은 채광방향 이격거리 기준은 적용하는지요?
질의 11
라목2)에서 실과 세대 수의 차이가 무엇인지요? 실이 곧 세대 수로 보면 되는지요? 말이 혼재되어 있어 해석이 궁금합니다.
“실이 20실 이상이고 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대 수의 50퍼센트 이상인 것”
▣ 회신
<국토부 민간임대정책과>
– 질의1, 2 관련 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”) 제2조제1호 및 같은 법 시행령 제2조에 의해 민간임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택과 준주택 중 전용면적이 120제곱미터 이하이면서 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖추고 있는 오피스텔, 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택 외의 건축물을 「건축법」에 따라 「주택법 시행령」 제4조제1호의 기숙사로 리모델링한 건축물만이 등록할 수 있습니다.
– 이에, 「건축법 시행령」 개정(대통령령 제33249호, ‘23.2.14)으로 도입된 임대형기숙사는 비주택을 리모델링한 기숙사를 제외하고 현행 민간임대주택법령 상 등록이 불가하나, 향후 민간임대주택법령 개정을 통해 등록이 가능한 준주택 유형으로 추가할 예정이며, 임대사업자는 법인 및 개인 모두 등록이 가능함을 알려드립니다.
<국토부 건축정책과>
– 질의3, 4, 5, 7 관련 최근 1인 가구 증가 및 라이프스타일 변화에 따라 부엌ㆍ거실 등을 공동으로 이용하는 기숙사 형태의 주거수요가 증가함에 따라 건축법 시행령 제3조의5 [별표1] 제2호 라목에 임대형기숙사를 신설하는 등 건축물 용도가 개편되었으며 기숙사의 쾌적한 주거환경과 안전을 확보하기 위하여 실별 사용인원, 1인당 최소주거면적, 창호 및 잠금장치 설치, 창문 최소면적, 개인공간 최소면적 및 길이, 공동생활지원 공간 설치, 공동욕실의 세면대 및 화장실 분리 설치, 단일한 관리운영체계 등 “기숙사 건축기준”을 제정(2023.3.15. 시행)한 바 있습니다.
– 따라서 질의의 경우가 이에 해당되는지 여부 등은 기숙사 건축기준에 대해 지자체 상황에 맞게 세부사항을 정할 수 있도록 건축조례로 위임 규정을 마련한 바 개별 사실판단이 필요한 사항이므로 관련자료를 구비하시어 종합행정을 담당하고 있는 해당지역 허가권자인 시장, 군수, 구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
– 질의8 관련 건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 별표1의 2에 따라 건축물용도에 맞게 승용승강기의 설치함이 타당하다고 사료되오나, 개별 사실판단이 필요한 사항이므로 관련자료를 구비하시어 종합행정을 담당하고 있는 해당지역 허가권자인 시장, 군수, 구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
– 질의9 관련 개별취사를 이용하는 세대수가 일정 세대수(가령 50세대) 이상인 경우 필요한 어린이집 등 주민공동시설에 대해서는 건축법령에서는 별도로 규정을 두지 않고 있습니다.
– 질의10 관련 건축법 시행령 제86조제3항제2호에 따라 두 동 이상의 건축물이 마주보는 경우와 마주보는 한 동의 건축물은 채광방향 이격거리 기준은 적용이 필요할 것으로 사료되오나, 개별 사실판단이 필요한 사항이므로 관련자료를 구비하시어 종합행정을 담당하고 있는 해당지역 허가권자인 시장, 군수, 구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
– 질의11 관련 “실”은 한 세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말하며, 상기와 같이 건축법령에서는 공동주택의 세대수에 대하여 규정하고 있지 않지만, 주택법령에서는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택으로 규정하고 있음을 알려 드리며, 보다 구체적인 사항은 허가권자인 당해 지역의 시장.군수.구청장에게 문의하여 주시기 바랍니다.
<국토부 생활교통복지과>
– 질의6 관련 기숙사는 주차장법령 시행령 별표1에 학생용기숙사 이외 용도의 기숙사는 “그밖의 건축물”의 해당되어 주차장 기준은 시설면적 300㎡당 1대이며, 학교 내 부지의 효율적 활용을 통한 기숙사 설치의 확대를 유도하고 학생의 주거비 부담을 경감하기 위해 주차수요가 적은 학생용 기숙사의 부설주차장 설치기준은 400㎡당 1대로 규정하고 있음을 알려드리며, 주차장법상 임대형 기숙사는 따로 규정이 없습니다.
– 해당 지자체에서는 조례로 설치 기준을 완화하거나 강화할 수 있으므로, 보다 자세한 사항은 해당 지자체의 안내를 받으시기 바라며,
귀하의 관심과 소중한 건의에 감사드리며, 답변내용과 관련하여 추가적인 문의사항이 있으시면 국토교통부 건축정책과(김판진 ☎044-201-3757), 민간임대정책과(노진원 ☎044-201-4472), 생활교통복지과(최지영 ☎044-201-3811)에게 연락주시면 친절히 안내해드리도록 하겠습니다. 감사합니다. 끝.
◎ 관계 법령
건축법 시행령
[시행 2023. 2. 14.] [대통령령 제33249호, 2023. 2. 14., 일부개정]
제86조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한)
③ 법 제61조제2항에 따라 공동주택은 다음 각 호의 기준을 충족해야 한다. 다만, 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리가 1미터 이상으로서 건축조례로 정하는 거리 이상인 다세대주택은 제1호를 적용하지 않는다. <개정 2009. 7. 16., 2013. 5. 31., 2015. 7. 6., 2021. 11. 2.>
1. 건축물(기숙사는 제외한다)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의 건축물은 4배) 이하로 할 것
2. 같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(한 동의 건축물 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우를 포함한다)에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음 각 목의 거리 이상을 띄어 건축할 것. 다만, 그 대지의 모든 세대가 동지(冬至)를 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여 일조(日照)를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있다.
가. 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상
나. 가목에도 불구하고 서로 마주보는 건축물 중 높은 건축물(높은 건축물을 중심으로 마주보는 두 동의 축이 시계방향으로 정동에서 정서 방향인 경우만 해당한다)의 주된 개구부(거실과 주된 침실이 있는 부분의 개구부를 말한다)의 방향이 낮은 건축물을 향하는 경우에는 10미터 이상으로서 낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상
다. 가목에도 불구하고 건축물과 부대시설 또는 복리시설이 서로 마주보고 있는 경우에는 부대시설 또는 복리시설 각 부분 높이의 1배 이상
라. 채광창(창넓이가 0.5제곱미터 이상인 창을 말한다)이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우에는 8미터 이상
마. 측벽과 측벽이 마주보는 경우[마주보는 측벽 중 하나의 측벽에 채광을 위한 창문 등이 설치되어 있지 아니한 바닥면적 3제곱미터 이하의 발코니(출입을 위한 개구부를 포함한다)를 설치하는 경우를 포함한다]에는 4미터 이상
3. 제3조제1항제4호에 따른 주택단지에 두 동 이상의 건축물이 법 제2조제1항제11호에 따른 도로를 사이에 두고 서로 마주보고 있는 경우에는 제2호가목부터 다목까지의 규정을 적용하지 아니하되, 해당 도로의 중심선을 인접 대지경계선으로 보아 제1호를 적용한다.
■ 건축법 시행령 [별표 1] <개정 2023. 2. 14.>
용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은도서관·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제10조제1항제1호에 따른 소형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
라. 기숙사: 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 공간의 구성과 규모 등에 관하여 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 적합한 것. 다만, 구분소유된 개별 실(室)은 제외한다.
1) 일반기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용하는 것으로서 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대 수(건축물의 일부를 기숙사로 사용하는 경우에는 기숙사로 사용하는 세대 수로 한다. 이하 같다)의 50퍼센트 이상인 것(「교육기본법」 제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다)
2) 임대형기숙사: 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자가 임대사업에 사용하는 것으로서 임대 목적으로 제공하는 실이 20실 이상이고 해당 기숙사의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체 세대 수의 50퍼센트 이상인 것
공공주택 특별법
[시행 2022. 11. 15.] [법률 제19048호, 2022. 11. 15., 일부개정]
제4조(공공주택사업자) ①국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다. <개정 2010. 4. 5., 2012. 1. 17., 2013. 3. 23., 2014. 1. 14., 2015. 1. 20., 2015. 8. 28., 2021. 7. 20.>
1. 국가 또는 지방자치단체
2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사
3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인
6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함한다)를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사
② 국토교통부장관은 제1항제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자와 「주택법」 제4조에 따른 주택건설사업자를 공동 공공주택사업자로 지정할 수 있다. <개정 2015. 1. 20., 2015. 8. 28., 2016. 1. 19.>
③ 제1항제5호 및 제2항에 따른 공공주택사업자의 선정방법ㆍ절차 및 공동시행을 위한 협약 등에 필요한 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. <신설 2014. 1. 14., 2015. 8. 28.>
[제목개정 2015. 8. 28.]
[법률 제18311호(2021. 7. 20.) 부칙 제2조의 규정에 의하여 이 조 제1항제6호는 2024년 9월 20일까지 유효함]
민간임대주택에 관한 특별법 ( 약칭: 민간임대주택법 )
[시행 2022. 1. 15.] [법률 제18452호, 2021. 9. 14., 일부개정]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2016. 1. 19., 2017. 1. 17., 2018. 1. 16., 2018. 3. 13., 2020. 8. 18., 2021. 3. 16.>
7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.
제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다. <개정 2018.1.16, 2020.8.18>
1. 삭제 <2018.1.16>
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다. <개정 2020.6.9>
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따른 신고를 받은 날부터 7일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. <신설 2020.6.9>
⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제4항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. <개정 2020.8.18>
⑥ 제1항부터 제5항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2020.6.9>
⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제1항에 따라 등록신청을 받은 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 해당 등록신청을 거부할 수 있다. <신설 2020.8.18>
1. 해당 신청인의 신용도, 신청 임대주택의 부채비율(등록 시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우 해당 임대보증금을 포함하여 산정하고, 임대차계약이 없는 경우에는 등록을 신청하려는 자로부터 등록 이후 책정하려는 임대차계약의 임대보증금의 상한을 제출받아 산정한다) 등을 고려하여 제49조에 따른 임대보증금 보증 가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우
2. 해당 주택이 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호에 따른 정비사업 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호에 따른 소규모주택정비사업으로 인하여 제43조의 임대의무기간 내 멸실 우려가 있다고 판단되는 경우
주차장법 시행령
[시행 2021. 7. 13.] [대통령령 제31636호, 2021. 4. 20., 일부개정]
학생용 기숙사
시설면적 400㎡당 1대(시설면적/400㎡)
■ 건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 [별표 1의2] <개정 2013.9.2>
승용승강기의 설치기준(제5조 본문 관련)
가. 공동주택
3천제곱미터 이하 시 1대,
3천제곱미터 초과 시 1대에 3천제곱미터를 초과하는 3천제곱미터 이내마다 1대를 더한 대수
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