설명
■ 질의
아래와 같이 국토교통부 답변이 있어 법무부 법무심의관실로 문의 드립니다.
국토교통부 답변내용
ㅇ 「주택공급에 관한 규칙」제8조제7항의 세대별 공급면적 표시방법은 입주자모집공고문에 표시하는 방법을 정한 사항입니다.
따라서 세대별 공용부분 면적을 계산하는 기준은 주택법령에서 별도로 규정하는 사항이 아니며 법무부 소관법률인「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분됨을 알려드리니 자세한 사항은 법무부로 문의하여 주시기 바랍니다.
질의 내용
1) 「주택법 시행규칙」제2조제2항제2호에 관련하여,
공동주택의 경우에는 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 1에 해당하는 공용면적을 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도・계단・현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층・관리사무소 등 그 밖의 공용면적
2) 사업승인 및 분양대상 공동주택으로서 각 세대당 면적을 산정할 때 주거공용면적 중 벽체공용면적(상기 제2호 후단의 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적)을 산정하는 방식에 대하여, 각 세대마다 각각 벽체면적을 산정하여 따로 따로 합산하는 기존의 방식이 아닌, 공용면적의 일반적인 면적배분방식(계단실등의 경우와 같이 동일한 전용면적을 가지고 있는 세대의 계단실 면적을 모두 합산하여 전용면적비율로 배분하는 방식)에 따라 면적을 산정하는 것이 타당하다고 생각되는데, 이에 대한 답변을 부탁드립니다.
3) 부연하여 설명하면, 공용면적인 벽체공용면적을 전용면적처럼 각각의 세대에 별도로 적용할것이 아니라, 모두 합한후 실제 공용면적의 취지에 맞게 분배하여 적용해야 한다는 것입니다.
공동주택 한개동에서 단위세대간 이형타입과의 조합이 많아지고 있는 추세인 현 실정을 감안할 때, 부득이 한쪽세대쪽으로 설비공간등이 집중되는 경우가 발생하고 있는 바, 이때 기존의 방식대로 무조건 벽체공용면적을 세대별로 산정하여 적용할 경우, 벽체공용면적이 과도하게 한쪽 세대로 치우치게 되는 경우가 발생하고 있어, 원래 공용면적의 취지대로 동일한 전용면적을 가지고 있는 세대의 벽체공용면적을 모두 합산하여 전용면적비율로 배분하는 방식(상기한 계단실의 면적배분방식)으로 면적산정하여 형평성을 맞추어야 한다는 생각입니다.
4) 행정에 바쁘시겠지만 검토하시어 답변주시면 감사하겠습니다.
26 지분비율과 일부공용부분면적의 배분
질의요지
제 12조의 구분소유자의 지분비율 계산과 관련하여 일부공용부분의 면적의 배분을 규정한 제2항의 의미
회신
O 집합건물은 공용부분과 전유부분으로 구성되어 였으며, 공용부분은 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 (전체)공용부분(전체 구분소유자가 사용하는 출입구, 주차장, 계단, 기계실 등)과 일부구분소유자의 공용에 제공되는 임부공용부분(일부 구분소유자들의 사용을 위한 통로 등)으로 구분할 수 였으며, 전자는 구분소유자들의 전원의 공유에 속하고, 후자는 그 일부 구분소유자들의 공유에 속합니다(제10조).
O 이와 같이 (전체)공용부분에 대해서는 모든 구분소유자가 전유부분 면적비율에 따라 지분을 가지는데(제 12조 제1항), 그 전유부분의 면적 계산에있어서 일부공용부분이 있는 경우 일부공용부분면적은 그 구분소유자에게 나누어 전유면적에 포함시킨다는 취지입니다(제2항).
O 가령, (전체)공용부분의 면적이 120㎡ 이고, 전체 구분소유자는 10 명(A1-A10) 이며, 전유민적이 동일하게 10㎡ 이고, 4명 (A1-A4) 의 구분소유자들의 공용에 제공되는 일부공용부분의 면적이 20㎡ 이 있다면,（전체)공용부분(120㎡) 에 대한 지분은 A1-A10의 모든 구분소유자에게 12㎡(120㎡/10명 )씩 귀 속되 는 것 이 아니 라, 구분소유자 A5-A10의 지분은 10㎡이고, A1-A4는 15㎡가 됩니다. 왜냐하면 A1-A4의 공유인 일부공용부분은 각 전유부분의 면적비율에 따라 배분되어 (20×10/40=5㎡), （전체)공용부분에 대한 지분산정시 전유면적에 포함되기 때문입니다(10+5=15㎡).
[출처 : 2014.1_집합건물법 해석사례집 33쪽_법무부]
▣ 회신
ㅇ 건축법 시행령 제119조제1항제3호에서는 바닥면적을 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 하고 있습니다. 또한 주택법 시행규칙 제2조제2항2호에 따라 공동주택의 전용면적은 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적이며, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 복도・계단・현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적과 지하층・관리사무소 등 그 밖의 공용면적을 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산하고 있음을 알려드립니다.
◎ 관계 법령
주택공급에 관한 규칙
[시행 2014. 1. 1.] [국토교통부령 제54호, 2013. 12. 30., 타법개정]
제8조(입주자의 모집절차)
⑦ 제6항제3호에 따라 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시하는 경우에는 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)으로 표시하여야 한다. 다만, 주거전용면적 외에 다음 각 호의 공용면적을 별도로 표시할 수 있다. <개정 2009. 4. 1.>
1. 주거공용면적: 계단, 복도, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
2. 그 밖의 공용면적: 주거공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소, 노인정 등 공용면적
주택법 시행규칙
[시행 2014. 2. 7.] [국토교통부령 제74호, 2014. 2. 7., 일부개정]
제2조(주거전용면적의 산정방법) ① 삭제 <2004. 3. 30.>
②「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제3호 후단의 규정에 의한 주거전용면적의 산정방법은 다음 각호의 기준에 의한다. <개정 2004. 3. 30., 2005. 3. 9.>
1. 단독주택의 경우에는 그 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호의 규정에 의한 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실(거실로 사용되는 면적을 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고ㆍ차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적
2. 공동주택의 경우에는 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 1에 해당하는 공용면적을 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도ㆍ계단ㆍ현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층ㆍ관리사무소 등 그 밖의 공용면적
건축법 시행령
[시행 2014. 1. 1.] [대통령령 제25050호, 2013. 12. 30., 타법개정]
제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.
– 이하 생략 –
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