설명
■ 질의
인허가권자가 주동하부에 복리시설이 있을 경우 대지경계가 명확하지 않으므로 복리시설의 대지면적 배분의 산출근거를 제출하라고 해서 질의 드립니다.
주택공급에 관한 규칙 제1조에 보면 복리시설의 공급조건 방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다고 되어 있고, 제3조의 적용대상에 주택 및 복리시설의 공급(분양 및 임대)에 적용한다고 되어있으며, 제8조제6항제9호에 “부대시설 및 복리시설의 내용(주민운동시설의 경우에는 시설의 종류와 수)”라고 되어 있어 질의 드립니다.
아파트 주동 하부에 위치한 복리시설(통합형, 주상복합 형태)의 공급 시 분양하는 복리시설(근린생활시설) 각 호당 대지면적은 어떻게 산정해야 하는지요?
대지 여건상 주동 하부에 복리시설을 두었기 때문에 복리시설의 대지 구획선이 별도로 없는 경우입니다.
즉 주동과 복리시설이 일체로 한동으로 연결되어 있는 형태입니다.
갑설
아파트와 부대복리시설의 전용면적 합계로 복리시설 각호의 전용면적을 나눈 후 여기에 전체 대지면적을 곱하여 나누어야 한다.
[예: 복리시설의 대지면적=각 호의 전용면적/(아파트+각호의 전용면적)*대지면적]
을설
전용+공용+지하주차장의 합계로 나누어야 한다.
[예:복리시설의 대지면적=각 호의 계약면적/(아파트+각호의 계약면적)*대지면적]
병설
전용+공급면적의 합계로 나누어야 한다.
[예: 복리시설의 대지면적=각 호의 공급면적/(아파트의 공급면적+각호의 공급면적)*대지면적]
이 때 이 대지의 토지이용계획상 건폐율이 60%이하(아파트와 복리시설의 대지에 해당)인 경우
각 호의 부대복리시설의 합이 지역 지구 건폐율보다 작아야 하는지요?(큰 사례도 있기 때문)
용적률이 200%이지만 분양성이 좋은 주택을 더 많이 설치하려고 하기 때문에 용적률은 크게 문제가 되지 않지만 대지면적이 결정된 경우 그 대지에 1개층으로 배치한다고 가정할 경우 건폐율 60%를 넘는 경우가 있기 때문입니다.
▣ 회신
세대별 대지면적 산정기준에 대하여는 주택법령에서 별도로 규정하고 있지 않으며, 법무부 소관법률인 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」제20조제1항 및 제2항에 따라 산정함을 알려드리며, 이에 따라 대지지분은 각 호별 전유부분의 면적 비율에 따르며, 이 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함함을 알려드리오니 참고하시기 바랍니다.
◎ 관계 법령
주택공급에 관한 규칙
[시행 2014. 1. 1.] [국토교통부령 제54호, 2013. 12. 30., 타법개정]
제1조(목적) 이 규칙은 「주택법」 제38조(제1항제3호는 제외한다)ㆍ제38조의3ㆍ제39조ㆍ제41조 및 제41조의2에 따라 주택 및 복리시설의 공급조건ㆍ방법 및 절차등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다. <개정 2002. 9. 3., 2003. 12. 15., 2005. 3. 9., 2006. 2. 24., 2007. 4. 11., 2007. 8. 24., 2012. 2. 27.>
제3조(적용대상) ①이 규칙은 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 법 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주와 법 제29조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함한다. 이하 제6조부터 제10조까지, 제12조부터 제16조까지, 제18조, 제21조의2, 제22조, 제26조, 제26조의2 및 제27조에서 같다)가 법 제16조에 따라 사업계획승인(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 포함한다)을 받아 건설하는 주택 및 복리시설의 공급에 적용한다. <개정 2003. 12. 15., 2004. 3. 30., 2005. 3. 9., 2005. 7. 1., 2008. 12. 31., 2012. 7. 24.>
제8조(입주자의 모집절차)
⑥제5항에 따른 입주자모집공고는 최초신청접수일부터 5일이전에 다음 각 호의 사항을 포함하여 공고하여야 한다. 이 경우 시장등은 사업주체로 하여금 다음 각 호의 사항 외에 주택공급신청자가 주택공급계약체결시 알아야 할 사항 그 밖의 필요한 사항을 접수 장소에 따로 게시공고한 후 별도의 안내서를 작성하여 주택공급신청자에게 교부하게 할 수 있다(제4호의2에 따라 인터넷을 활용한 주택의 공급신청을 받는 경우에는 공급신청을 받는 인터넷 홈페이지에의 게시를 포함한다). <개정 1997. 7. 18., 1998. 6. 15., 1999. 5. 8., 2000. 5. 26., 2003. 6. 27., 2004. 1. 14., 2005. 11. 17., 2006. 8. 18., 2007. 8. 24., 2008. 12. 31., 2010. 2. 23., 2010. 3. 4., 2011. 3. 15., 2011. 9. 29., 2012. 3. 30., 2012. 7. 24., 2013. 6. 28.>
1. 사업주체명, 시공업체명, 연대보증인 및 사업주체의 등록번호 또는 지정번호
1의2. 감리회사명 및 감리금액
2. 주택의 건설위치 및 공급세대수(특별공급 및 단체공급이 있는 경우에는 공급방법별로 세대수를 구분하여야 한다)
2의2. 입주자를 분할하여 모집하는 경우에는 분할 입주자 모집시기 및 분양시기 별 주택공급에 관한 정보
2의3. 제13조제7항에 따라 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 집합투자기구에 주택을 우선 공급하는 경우에는 그 대상 주택에 관한 정보
2의4. 「도시 및 주거환경정비법」 제50조제1항부터 제4항까지의 공급대상자에 대한 주택의 공급이 있는 경우 해당 세대수 및 공급면적
2의5. 법 제16조제2항에 따라 공구별로 입주자를 모집하는 경우에는 다른 공구의 주택건설 세대수, 세대당 주택공급면적, 입주자 모집시기, 공사 착공 예정일, 입주예정일 등에 관한 정보
3. 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적
4. 주택의 공급신청자격, 신청시의 구비서류, 신청일시 및 장소
4의2. 인터넷을 활용한 주택의 공급신청 여부 및 공급신청 방법
5. 분양가격 및 임대보증금, 임대료와 청약금ㆍ계약금ㆍ중도금ㆍ잔금(법 제29조제1항 단서에 따른 동별 사용검사 또는 같은 조 제4항 단서에 따른 임시 사용승인을 받는 경우의 잔금을 포함한다) 등의 납부시기 및 납부방법
5의2. 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제3조제3항제1호에 따른 기본선택품목의 종류
5의3. 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제3조제3항제1호에 따른 기본선택품목을 제외한 부분의 분양가격
5의4. 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제4조제1항 각 호의 추가선택품목 비용
5의5. 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제11조제4항에 따른 감정평가기관이 평가한 택지에 대한 감정평가액과 해당 감정평가기관
6. 분양보증기관의 분양보증 또는 임대보증금에 대한 보증을 받은 경우에는 그 내용
7. 입주자에 대한 융자지원내용
8. 일정기간이 경과한 후 분양전환되는 임대주택인 경우에는 그 분양전환시기와 분양예정가격의 산출기준등 분양전환조건에 관한 사항
9. 부대시설 및 복리시설의 내용(주민운동시설의 경우에는 시설의 종류와 수)
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )
[시행 2013. 3. 23.] [법률 제11690호, 2013. 3. 23., 타법개정]
제10조(공용부분의 귀속 등) ① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 “일부공용부분”이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.
② 제1항의 공유에 관하여는 제11조부터 제18조까지의 규정에 따른다. 다만, 제12조, 제17조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
제12조(공유자의 지분권) ① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다.
② 제1항의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.
④ 제2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
제21조(전유부분의 처분에 따르는 대지사용권의 비율) ① 구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우에는 각 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권은 제12조에 규정된 비율에 따른다. 다만, 규약으로써 달리 정할 수 있다.
② 제1항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
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