설명
■ 질의
제2종일반주거지역에 있는 대지입니다.
토지소유자가 아니어서 이 대지를 임대하여 자동차관련시설인 자동차운전면허학원 건축허가를 득하였습니다.
사용승인을 받아 운전학원 전문학원 영업허가를 경찰청에 득하여 운영하던 중에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률시행령이 변경되어 건축조례에서 제2종일반주거지역에서는 건축물의 용도상 자동차운전학원이 불허용도가 되었습니다.
현재 이 대지는 2년마다 대지 소유자와 자동차운전학원이 임대 갱신 계약을 하고 있습니다.
임대 계약을 맺어 일정 기간 대지 사용승낙을 득하여 자동차운전학원을 영업하던 중에 법이 바뀌어서 제2종일반주거지역에서는 자동차운전학원이 불허용도가 된 경우 대지 소유자는 임대갱신 연장을 해주는 것이 적법한 것인지요?
대지 소유자가 임대 갱신 연장을 해주면 대지 소유자가 아닌 임대자(기존에 자동차운전학원 영업허가를 득한 자)는 신법 적용(제2종 일반주거지역에서 자동차운전학원 금지)을 받지 않아도 되는지요?
만약 신법 적용을 받지 않아도 된다면 지속적으로 임대갱신을 해서 자동차운전학원을 제2종일반주거지역에서 지속적으로 영업을 할 수 있기 때문입니다.
아니면 신법 적용을 받아서 토지 소유자가 임대자에게 임대갱신을 하더라도 자동차 운전학원용도로 사용할 수 없는 것인지요?
▣ 회신
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」제13조의2에 따라「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 따라 기존용도가 확인되는 경우와 관계법률에 의한 영업허가ㆍ신고ㆍ등록 등의 서류를 통하여 관할 행정청에서 기존용도를 확인하는 경우에는 같은법 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제93조 기존의 건축물에 대한 특례의 적용이 가능하나, 임대갱신 연장 등 자세한 사항은 해당 지자체 담당자와 상의하시기 바랍니다.
◎ 관계 법령
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 ( 약칭: 국토계획법 시행령 )
[시행 2012. 11. 1.] [대통령령 제24155호, 2012. 10. 29., 타법개정]
제93조(기존의 건축물에 대한 특례) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 인하여 기존의 건축물이 제71조부터 제89조까지, 「수산자원관리법 시행령」 제40조에 따른 건축제한 규정에 부적합하게 된 경우에도 재축(「건축법」 제2조제1항제8호에 따른 재축을 말한다) 또는 대수선(「건축법」 제2조제1항제9호에 따른 대수선을 말하며, 건폐율ㆍ용적률이 증가되지 아니하는 범위로 한정한다)은 할 수 있으며, 증축 또는 개축(「건축법」제2조제1항제8호에 따른 증축 또는 개축을 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 증축 또는 개축하고자 하는 부분이 제71조부터 제89조까지, 「수산자원관리법 시행령」 제40조에 따른 용도 및 용적률 기준에 적합한 경우에는 이를 할 수 있다. <개정 2005. 9. 8., 2008. 7. 28., 2008. 9. 25., 2010. 4. 20., 2011. 7. 1., 2012. 4. 10.>
1. 법령 또는 도시ㆍ군계획조례의 제정ㆍ개정
2. 도시ㆍ군관리계획의 결정ㆍ변경 또는 행정구역의 변경
3. 도시ㆍ군계획시설의 설치, 도시ㆍ군계획사업의 시행 또는 「도로법」에 의한 도로의 설치
②기존의 건축물이 제1항제1호 또는 제2호의 사유로 제71조부터 제80조까지, 제82조, 제88조 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항에 따른 건축제한 규정에 적합하지 아니하게 된 경우에도 해당 건축물의 기존 용도가 국토해양부령(법 제40조에 따른 수산자원보호구역의 경우에는 농림수산식품부령을 말한다)으로 정하는 바에 따라 확인되는 경우에는 종전의 용도로 계속 사용할 수 있다. 다만, 공장이나 제조업소가 기존 용도의 범위에서 업종을 변경하는 경우에는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 바에 따라 기존 업종보다 오염배출 수준이 같거나 낮은 경우에만 변경할 수 있다. <신설 2005. 1. 15., 2008. 2. 29., 2008. 7. 28., 2009. 7. 7., 2010. 4. 20., 2012. 4. 10.>
③ 기존의 건축물이 제1항제1호 또는 제2호의 사유로 제71조부터 제80조까지, 제82조부터 제89조까지 및 「수산자원관리법 시행령」 제40조에 따른 건축제한 규정에 적합하지 아니하게 된 경우에도 해당 건축물이 있는 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역에서 허용되는 용도(건폐율ㆍ용적률ㆍ높이ㆍ면적의 제한을 제외한 용도를 말한다)로 변경할 수 있다. <신설 2009. 7. 7., 2010. 4. 20.>
④ 제1항에도 불구하고 녹지지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역에 있는 기존 공장으로서 관할 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하고 주변지역의 환경오염 우려가 없다고 인정하는 경우에는 건폐율이 40퍼센트를 초과하지 아니하는 범위에서 기존 부지에 증축할 수 있다. <신설 2009. 7. 7., 2012. 4. 10.>
[대통령령 제21625호(2009. 7. 7.) 부칙 제2조의 규정에 의하여 이 조 제4항은 2013년 7월 6일까지 유효함]
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙 ( 약칭: 국토계획법 시행규칙 )
[시행 2012. 4. 15.] [국토해양부령 제456호, 2012. 4. 13., 일부개정]
제13조의2(기존건축물에 대한 특례) 영 제93조제2항에서 “국토해양부령이 정하는 바에 의하여 확인되는 경우”라 함은 기존건축물이 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 「건축법」 제38조에 따른 건축물대장에 따라 기존용도가 확인되는 경우
2. 관계법률에 의한 영업허가ㆍ신고ㆍ등록 등의 서류를 통하여 관할 행정청에서 기존용도를 확인하는 경우
[본조신설 2005.2.19] <개정 2008. 3. 14., 2008. 9. 29.>
건축법
[시행 2012. 7. 18.] [법률 제11182호, 2012. 1. 17., 일부개정]
제38조(건축물대장) ①특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 건축물의 소유ㆍ이용 및 유지ㆍ관리 상태를 확인하거나 건축정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황을 적어서 보관하여야 한다. <개정 2012. 1. 17.>
1.제22조제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우
2.제11조에 따른 건축허가 대상 건축물(제14조에 따른 신고 대상 건축물을 포함한다) 외의 건축물의 공사를 끝낸 후 기재를 요청한 경우
3.제35조에 따른 건축물의 유지ㆍ관리에 관한 사항
4.그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
②제1항에 따른 건축물대장의 서식, 기재 내용, 기재 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.
건축법 시행령
[시행 2012. 7. 26.] [대통령령 제23994호, 2012. 7. 26., 타법개정]
제6조의2(기존의 건축물 등에 대한 특례) ① 법 제6조에서 “그 밖에 대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 기존 건축물을 재축하는 경우
2. 증축하거나 개축하려는 부분이 법령등에 적합한 경우
3. 기존 건축물의 대지가 도시ㆍ군계획시설의 설치 또는 「도로법」에 따른 도로의 설치로 법 제57조에 따라 해당 지방자치단체가 정하는 면적에 미달되는 경우로서 그 기존 건축물을 연면적 합계의 범위에서 증축하거나 개축하는 경우
4. 기존 건축물이 도시ㆍ군계획시설 또는 「도로법」에 따른 도로의 설치로 법 제55조 또는 법 제56조에 부적합하게 된 경우로서 화장실ㆍ계단ㆍ승강기의 설치 등 그 건축물의 기능을 유지하기 위하여 그 기존 건축물의 연면적 합계의 범위에서 증축하는 경우
5. 법률 제7696호 건축법 일부개정법률 제50조의 개정규정에 따라 최초로 개정한 해당 지방자치단체의 조례 시행일 이전에 건축된 기존 건축물의 건축선 및 인접 대지경계선으로부터의 거리가 그 조례로 정하는 거리에 미달되는 경우로서 그 기존 건축물을 건축 당시의 법령에 위반하지 아니하는 범위에서 증축하는 경우
6. 기존 한옥을 개축 또는 대수선하는 경우
[전문개정 2008.10.29] <개정 2012. 4. 10.>
1. 도시ㆍ군관리계획의 결정ㆍ변경 또는 행정구역의 변경이 있는 경우
2. 도시ㆍ군계획시설의 설치, 도시개발사업의 시행 또는 「도로법」에 따른 도로의 설치가 있는 경우
3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 비슷한 경우로서 국토해양부령으로 정하는 경우
② 허가권자는 기존 건축물 및 대지가 법령의 제정ㆍ개정이나 제1항 각 호의 사유로 법, 이 영 또는 건축조례(이하 “법령등”이라 한다)에 부적합하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건축을 허가할 수 있다. <개정 2010. 2. 18., 2012. 4. 10.>
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