설명
■ 질의
질의 1
서울시 4대문안 지역의 일반상업지역에서 도시환경정비사업의 기반시설 계획기반시설 부담률과 순부담률은 몇으로 해야 하는지요?
질의 2
도시재정비촉진을 위한 특별법에서 임대주택건설비율 산정 시 촉진지구지정전 일반상업지역이고 촉진계획이후에도 일반상업지역이면 임대주택건설을 위한 용도지역 상향이 없는 것으로 보는지요?
용적률상향(지구지정전:기준용적률 400->촉진계획 기준용적률(역세권적용):600)이 되는 것은 특별법 제19조에 해당되지 않는지요?
▣ 회신
– 질의1에 대하여는 재정비촉진계획 수립 결정권자인 지자체에서 별도에 기준으로 운용하고 있습니다.
– 질의2에 대하여는 도촉법 제19조제1항 또는 제2항에 의한 증가용적률 발생시 임대주택건설이 필요할 것입니다.
◎ 관계 법령
도시재정비 촉진을 위한 특별법 ( 약칭: 도시재정비법 )
[시행 2008. 4. 12.] [법률 제8970호, 2008. 3. 21., 타법개정]
제19조 (건축규제의 완화 등에 관한 특례) ① 재정비촉진계획 수립권자는 필요한 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조의 규정에 의한 용도지역을 변경하는 내용으로 재정비촉진계획을 수립할 수 있다.
② 재정비촉진계획 수립권자는 필요한 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정 또는 동법의 위임에 따라 규정한 조례에 불구하고 다음 각 호의 내용을 포함하는 내용으로 재정비촉진계획을 수립할 수 있다.
1. 동법 제76조의 규정에 의한 용도지역 및 용도지구 안에서의 건축물의 건축제한 등의 예외
2. 동법 제77조의 규정과 관련한 위임규정에 따라 규정한 조례에서 정한 건폐율 상한의 예외
3. 동법 제78조의 규정과 관련한 위임규정에 따라 규정한 조례에서 정한 용적률 상한의 예외. 다만, 동법 제78조의 규정에 따른 용적률의 상한을 초과할 수 없되, 제11조제3항의 규정에 의하여 기반시설에 대한 부지제공의 대가로 증가된 용적률은 포함하지 아니한다.
③ 중심지형 재정비촉진지구의 경우 재정비촉진계획 수립권자는 필요한 경우 「초ㆍ중등교육법」에 의한 학교시설기준과 「주택법」 및 「주차장법」에 의한 주차장설치기준을 완화하는 내용으로 재정비촉진계획을 수립할 수 있다.
④ 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 구체적인 적용범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ( 약칭: 국토계획법 )
[시행 2009. 1. 1.] [법률 제9071호, 2008. 3. 28., 타법개정]
제36조 (용도지역의 지정) ① 국토해양부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 다음 각호의 1의 용도지역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정한다. <개정 2008. 2. 29., 2008. 3. 28.>
1. 도시지역 : 다음 각목의 1로 구분하여 지정한다.
가. 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역
나. 상업지역 : 상업 그 밖의 업무의 편익증진을 위하여 필요한 지역
다. 공업지역 : 공업의 편익증진을 위하여 필요한 지역
라. 녹지지역 : 자연환경ㆍ농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역
2. 관리지역 : 다음 각목의 1로 구분하여 지정한다.
가. 보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
나. 생산관리지역 : 농업ㆍ임업ㆍ어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
다. 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역
3. 농림지역
4. 자연환경보전지역
② 국토해양부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 대통령령이 정하는 바에 따라 제1항 각호 및 각호 각목의 용도지역을 도시관리계획결정으로 다시 세분하여 지정하거나 이를 변경할 수 있다. <개정 2008. 2. 29., 2008. 3. 28.>
제76조 (용도지역 및 용도지구안에서의 건축물의 건축제한 등) ① 제36조의 규정에 의하여 지정된 용도지역안에서의 건축물 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.
② 제37조의 규정에 의하여 지정된 용도지구안에서의 건축물 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 조례로 정할 수 있다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 건축물 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한은 당해 용도지역 및 용도지구의 지정목적에 적합하여야 한다.
④ 건축물 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등을 변경하는 경우 변경후의 건축물 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등은 제1항 및 제2항의 규정에 적합하여야 한다.
⑤ 다음 각호의 1의 경우의 건축물 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에 관하여는 제1항 내지 제4항의 규정에 불구하고 각호에서 정하는 바에 의한다. <개정 2002. 12. 30., 2006. 10. 4., 2007. 1. 19., 2007. 7. 27.>
1. 제37조제1항제8호의 규정에 의한 취락지구안에서는 취락지구의 지정목적 범위안에서 대통령령으로 따로 정한다.
2. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제5호 다목의 규정에 의한 농공단지안에서는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」이 정하는 바에 의한다.
3. 농림지역중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 「농지법」ㆍ「산지관리법」 또는 「초지법」이 정하는 바에 의한다.
4. 자연환경보전지역중 「자연공원법」에 따른 공원구역ㆍ공원보호구역, 「수도법」에 따른 상수원보호구역, 「문화재보호법」에 따라 지정된 지정문화재 또는 천연기념물과 그 보호구역, 「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」에 의한 해양보호구역인 경우에는 각각 「자연공원법」ㆍ「수도법」 또는 「문화재보호법」 또는 「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」이 정하는 바에 의한다.
5. 자연환경보전지역 중 수산자원보호구역인 경우에는 「수산업법」으로 정하는 바에 따른다.
⑥ 보전관리지역 또는 생산관리지역에 대하여 농림수산식품부장관, 환경부장관 또는 산림청장이 농지보전ㆍ자연환경보전ㆍ해양환경보전 또는 산림보전에 필요하다고 인정하는 경우 「농지법」, 「자연환경보전법」, 「야생동ㆍ식물보호법」, 「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」 또는 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 의하여 건축물 그 밖에 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한을 할 수 있다. 이 경우 이 법에 의한 제한의 취지와 형평을 이루도록 하여야 한다. <개정 2006. 10. 4., 2007. 1. 29., 2008. 2. 29.>
제77조 (용도지역안에서의 건폐율) ① 제36조의 규정에 의하여 지정된 용도지역안에서 건폐율의 최대한도는 관할구역의 면적 및 인구규모, 용도지역의 특성 등을 감안하여 다음 각호의 범위안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 조례로 정한다.
1. 도시지역
가. 주거지역 : 70퍼센트 이하
나. 상업지역 : 90퍼센트 이하
다. 공업지역 : 70퍼센트 이하
라. 녹지지역 : 20퍼센트 이하
2. 관리지역
가. 보전관리지역 : 20퍼센트 이하
나. 생산관리지역 : 20퍼센트 이하
다. 계획관리지역 : 40퍼센트 이하
3. 농림지역 : 20퍼센트 이하
4. 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하
② 제36조제2항의 규정에 의하여 세분된 용도지역안에서의 건폐율에 관한 기준은 제1항 각호의 범위안에서 대통령령으로 따로 정한다.
③ 다음 각호의 1에 해당하는 지역안에서의 건폐율에 관한 기준은 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 80퍼센트 이하의 범위안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 조례로 따로 정한다. <개정 2007. 1. 19., 2007. 4. 6.>
1. 제37조제1항제8호의 규정에 의한 취락지구
2. 제37조제1항제9호의 규정에 의한 개발진흥지구(도시지역 외의 지역에 한한다)
3. 제40조의 규정에 의한 수산자원보호구역
4. 「자연공원법」에 의한 자연공원 및 공원보호구역
5. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제5호라목에 따른 농공단지
6. 공업지역 안에 있는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제5호가목 내지 다목에 따른 국가산업단지, 일반산업단지 및 도시첨단산업단지
④ 다음 각호의 1의 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 조례로 건폐율을 따로 정할 수 있다.
1. 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 강화할 필요가 있는 경우
2. 주변여건을 고려하여 토지의 이용도를 높이기 위하여 건폐율을 완화할 필요가 있는 경우
3. 보전관리지역ㆍ생산관리지역ㆍ농림지역 또는 자연환경보전지역에서 농업ㆍ임업ㆍ어업용 또는 주민생활의 편익증진을 위한 건축물을 건축하고자 하는 경우
제78조 (용도지역안에서의 용적률) ① 제36조의 규정에 의하여 지정된 용도지역안에서 용적률의 최대한도는 관할구역의 면적 및 인구규모, 용도지역의 특성 등을 감안하여 다음 각호의 범위안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 조례로 정한다.
1. 도시지역
가. 주거지역 : 500퍼센트 이하
나. 상업지역 : 1천500퍼센트 이하
다. 공업지역 : 400퍼센트 이하
라. 녹지지역 : 100퍼센트 이하
2. 관리지역
가. 보전관리지역 : 80퍼센트 이하
나. 생산관리지역 : 80퍼센트 이하
다. 계획관리지역 : 100퍼센트 이하
3. 농림지역 : 80퍼센트 이하
4. 자연환경보전지역 : 80퍼센트 이하
② 제36조제2항의 규정에 의하여 세분된 용도지역안에서의 용적률에 관한 기준은 제1항 각호의 범위안에서 대통령령으로 따로 정한다.
③ 제77조제3항제2호 내지 제5호에 해당하는 지역안에서의 용적률에 대한 기준은 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 200퍼센트 이하의 범위안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 조례로 따로 정한다.
④ 건축물의 주위에 공원ㆍ광장ㆍ도로ㆍ하천 등의 공지가 있거나 이를 설치하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 조례로 용적률을 따로 정할 수 있다.
⑤ 제1항 및 제4항의 규정에도 불구하고 제36조의 규정에 의한 도시지역(녹지지역에 한한다), 관리지역에서는 창고 등 대통령령이 정하는 용도의 건축물 또는 시설물은 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군의 조례가 정하는 높이로 규모 등을 제한할 수 있다. <신설 2005. 12. 7.>
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