일반건축물로 분양건축물의 경우 동일인이 착공 후 분양받은 2개의 실을 하나의 실로_2023.10.06

설명

■ 질의
일반건축물로 분양건축물의 경우 동일인이 착공 후 분양받은 2개의 실을 하나의 실로 합칠 경우 행정절차가 어떻게 되는지요?
분양받은 사람들의 동의를 받아야 하는지요? 아니면 허가사항의 변경이나 설계변경절차를 거쳐야 하는지요?

▣ 회신
1) 분양사업자가 설계변경을 하고자 하는 경우, 「건축물의 분양에 관한 법률(이하 ‘건축물분양법’이라 함)」 제7조 및 같은법 시행령 제10조, 같은법 시행규칙 제8조에 의하여 분양받은 자 전원의 동의를 받거나, 분양받은 자 전원에게 알려야 합니다.(법령에 해당되는 설계변경인 경우에 한함)

2) 설계변경 시 분양받은 자의 동의를 받도록 하는 규정은 계약 당사자간의 법률 관계를 명확히 하기 위한 것으로 분양사업자와 분양받은 자의 이해관계를 설계변경 전에 조정하여 이로 인한 갈등이나 분쟁을 예방하기 위함입니다.

3) 다만, 해당 건축물 중 수분양자에게 분양되었더라도 분양건축물을 사용승인 전에 설계변경하는 경우 그 주체는 건축주(분양사업자)이며, 해당 건축허가에 대한 변경허가 신청을 거쳐야할 것으로 보이며, 「건축물분양법」에도 적합하여야 할 것입니다.

4) 아울러 귀하께서 설계변경하고자 하는 면적 변경은 「건축물분양법」 제7조에 따라야 할 것으로 보이며, 이와 관련하여 자세한 사항은 해당 건축물의 설계변경 서류(건축허가·분양신고 현황자료 등)의 검토, 법령에 해당되는 설계변경인지 여부 또는 개별 사실관계 등의 확인 등과 관련된 사안이므로 해당 건축물의 건축 허가권자이자 분양신고 수리권자인 관할 시·군·구청장으로부터 안내받으시는 것이 타당함을 알려드리니 이해하여 주시기 바랍니다.

◎ 관계 법령
건축물의 분양에 관한 법률 ( 약칭: 건축물분양법 )
[시행 2021. 1. 1.] [법률 제17007호, 2020. 2. 18., 타법개정]
제7조(설계의 변경) ① 분양사업자는 분양한 건축물에 대하여 사용승인 전에 건축물의 면적 또는 층수의 증감(增減) 등 분양받은 자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 대통령령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 분양받은 자 전원의 동의를 받아야 한다.
② 분양사업자는 제1항에 따른 설계변경에 해당하지 아니하는 설계변경으로서 국토교통부령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 미리 그 내용을 분양받은 자 전원에게 알려야 한다. <개정 2013. 3. 23.>
③ 제1항과 제2항에 따른 동의 및 통보의 시기, 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013. 3. 23.>
[전문개정 2011. 3. 9.]

건축물의 분양에 관한 법률 시행령 ( 약칭: 건축물분양법 시행령 )
[시행 2021. 12. 30.] [대통령령 제32274호, 2021. 12. 28., 타법개정]
제10조(설계의 변경) 법 제7조제1항에서 “대통령령으로 정하는 설계변경”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경을 말한다. <개정 2020. 2. 18.>
1. 건축물 공급가격의 인상을 초래하는 변경
2. 공용면적ㆍ전용면적ㆍ대지지분 또는 층고가 감소하는 변경. 다만, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제4호의2에 따른 지적확정측량에 따라 대지지분이 2퍼센트 이내로 감소하는 경우로서 대지지분의 감소가 부득이하다고 허가권자가 인정하는 경우는 제외한다.
3. 내장재료 및 외장재료의 변경(공사감리자가 건축허가를 받을 당시의 재료와 동등하거나 그 이상이라고 판단한 변경은 제외한다)
4. 용도변경(구분소유되는 분양구획의 용도가 「건축법 시행령」 별표 1의 같은 호에 속하는 용도로의 변경은 제외한다)
5. 난방기기ㆍ냉방기기 등 주요 설비를 변경하여 건축물 사용가격의 인상을 초래하는 변경
6. 층수가 증감(增減)되는 경우
7. 연면적이 10퍼센트 이상 증감되는 경우
[전문개정 2011. 8. 11.]

건축물의 분양에 관한 법률 시행규칙 ( 약칭: 건축물분양법 시행규칙 )
[시행 2021. 11. 2.] [국토교통부령 제909호, 2021. 11. 2., 일부개정]
제8조(설계의 변경) ① 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제7조제1항에 따른 분양받은 자의 동의는 다음 각 호의 방법으로 하여야 한다.
1. 서면동의의 방법으로 할 것. 이 경우 분양받은 자의 주소 또는 거소(居所)가 분명하지 아니하거나 그 밖의 사유로 동의를 받기 어려울 때에는 허가권자에게 그 사유를 증명하는 서류를 제출하여야 한다.
2. 동의를 구하기 전에 해당 설계변경을 한 건축사의 도장이 찍힌 관련 도서와 설명서를 「우편법 시행규칙」 제25조제1항제4호가목에 따른 내용증명(이하 “내용증명”이라 한다) 우편으로 보내거나 직접 내줄 것
② 법 제7조제2항에서 “국토교통부령으로 정하는 설계변경”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경을 말한다. <개정 2013. 3. 23., 2020. 2. 21.>
1. 분양받은 자의 분양면적을 변경하지 아니하는 범위에서 내부구조의 위치변경(변경되는 부분의 면적이 건축허가를 받은 연면적의 3퍼센트 이상인 경우로 한정한다)
2. 분양받은 자의 분양면적을 변경하지 아니하는 건축물의 배치 조정
3. 공사감리자가 건축허가를 받을 당시의 재료와 동등하거나 그 이상이라고 판단한 내장재료 및 외장재료의 변경
4. 주된 건축물이 아닌 부속 건축물 및 그 용도의 변경. 다만, 위치변경은 제외한다.
5. 구분소유되는 분양구획의 용도변경(「건축법 시행령」 별표 1의 같은 호에 속하는 용도로 변경되는 경우로 한정한다)
6. 연면적이 10퍼센트 미만으로 증감(增減)되는 경우
7. 영 제10조제2호 단서에 해당하는 경우
③ 법 제7조제2항에 따른 분양받은 자에 대한 통보는 다음 각 호의 방법으로 하여야 한다.
1. 설계변경 신청일 10일 전까지 통보할 것
2. 내용증명 우편으로 통보하거나 직접 내줄 것. 이 경우 분양받은 자의 주소 또는 거소가 분명하지 아니하거나 그 밖의 사유로 서류를 송달할 수 없을 때에는 허가권자에게 통보사실과 통보내용을 증명하는 서류를 제출하여야 한다.
3. 통보내용에는 해당 설계변경을 한 건축사의 도장이 찍힌 관련 도서와 설명서를 포함할 것
[전문개정 2011. 8. 11.]

(출처 : 국민신문고)

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