설명
■ 질의
질의 1
사업계획승인을 득한 공동주택의 경우 공사 시작은 몇년이내에 해야하는지?
질의 2
사업계획승인을 득한 후 5년 이내에 착공신고를 하지 못하면 사업계획승인은 자동 취하가 되는지요?
질의 3
PF가 일어나지 않아 공사착공 자금확보가 어려운 현재 주택분양시장 상황이 좋지않아 공사를 착공하지 못한 경우는 주택법 시행령 제31조의 정당한 사유에 해당하지 않는지요? 분양이 안될 것을 뻔히 아는데도 무조건 5년 이내에는 공사 착공신고를 해야 하는지요? 기간 내 공사 착공을 하더라도 미분양시 준공이 어렵기 때문입니다.
질의 4
5년 이내 공사 착공을 못하는 경우 인허가권자는 사업계획승인 취하 시 사전에 공문을 건축주에게 발송하는지요?
질의 5
공사 시작의 기준은 착공신고일인지?
질의 6
공사 착공신고 후 몇 년 이내에 준공을 해야 하는지?
질의 7
착공신고 시 기록한 날짜에 준공을 못할 경우 어떤 조치를 해야 하는지?
▣ 회신
① 「주택법」 제16조제1항에 따르면 사업주체는 제15조제1항 또는 제3항에 따라 승인받은 사업계획대로 사업을 시행하여야 하고, 제15조제1항에 따라 승인을 받은 경우에는 승인받은 날부터 5년 이내, 제15조제3항에 따라 승인을 받은 경우에는 가. 최초로 공사를 진행하는 공구는 승인받은 날부터 5년 이내 나. 최초로 공사를 진행하는 공구 외의 공구는 해당 주택단지에 대한 최초 착공신고일부터 2년 이내 공사를 시작하여야 한다고 규정하고 있습니다.
– 다만, 사업계획승인권자는 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 사업주체의 신청을 받아 그 사유가 없어진 날부터 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다고 되어 있습니다.
② 「주택법」 제16조제4항제1호에 따라 사업계획승인권자는 사업주체가 제1항(제2호나목은 제외한다)을 위반하여 공사를 시작하지 아니한 경우 그 사업계획의 승인을 취소할 수 있다고 규정하고 있습니다.
③ 「주택법」 제16조제1항 단서에 따르면 사업계획승인권자는 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우 사업주체의 신청을 받아 그 사유가 없어진 날부터 1년의 범위에서 제1호 또는 제2호가목에 따른 공사의 착수기간을 연장할 수 있고, 같은 법 시행령 제31조에서 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우를 규정하고 있는 바, 해당 규정에 따라 착수기간 연장이 가능한지 여부는 해당 지역 사업계획승인권자(지자체)에 문의하시기 바랍니다.
④ 「주택법」 제16조제4항제1호에 따르면 사업계획승인권자는 사업주체가 제1항(제2호나목은 제외한다)을 위반하여 공사를 시작하지 아니한 경우 그 사업계획의 승인을 취소할 수 있다고 규정하고 있는 바, 사업계획승인 취소 관련 구체적인 사항은 해당 지역 사업계획승인권자(지자체)에 문의하시기 바랍니다.
⑤ 「주택법」 제16조제2항에 따르면 사업주체가 제1항에 따라 공사를 시작하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 사업계획승인권자에게 신고하여야 한다고 규정하고 있으며, 공사의 착수기간 관련 구체적인 사항은 해당 지역 사업계획승인권자(지자체)에 문의하시기 바랍니다.
⑥ 「주택법」 제16조제1항에 따르면 사업주체는 제15조제1항 또는 제3항에 따라 승인받은 사업계획대로 사업을 시행하여야 한다고 되어 있으며, [별지 제15호서식] 사업계획 (승인, 변경승인) 신청서에 사용검사예정일 등을 기입토록 되어 있습니다.
⑦ 「주택법」 제15조제4항에 따르면 사업계획을 변경하려면 사업계획승인권자로부터 변경승인을 받아야 한다고 규정하고 있음을 알려드립니다.
◎ 관계 법령
주택법
[시행 2023. 6. 28.] [법률 제19117호, 2022. 12. 27., 타법개정]
제16조(사업계획의 이행 및 취소 등) ① 사업주체는 제15조제1항 또는 제3항에 따라 승인받은 사업계획대로 사업을 시행하여야 하고, 다음 각 호의 구분에 따라 공사를 시작하여야 한다. 다만, 사업계획승인권자는 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 사업주체의 신청을 받아 그 사유가 없어진 날부터 1년의 범위에서 제1호 또는 제2호가목에 따른 공사의 착수기간을 연장할 수 있다.
1. 제15조제1항에 따라 승인을 받은 경우: 승인받은 날부터 5년 이내
2. 제15조제3항에 따라 승인을 받은 경우
가. 최초로 공사를 진행하는 공구: 승인받은 날부터 5년 이내
나. 최초로 공사를 진행하는 공구 외의 공구: 해당 주택단지에 대한 최초 착공신고일부터 2년 이내
주택법
[시행 2023. 6. 28.] [법률 제19117호, 2022. 12. 27., 타법개정]
제15조(사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2021. 1. 12.>
1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 「지방자치법」 제198조에 따라 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 시장
2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수
③ 주택건설사업을 시행하려는 자는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택단지를 공구별로 분할하여 주택을 건설ㆍ공급할 수 있다. 이 경우 제2항에 따른 서류와 함께 다음 각 호의 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다.
1. 공구별 공사계획서
2. 입주자모집계획서
3. 사용검사계획서
주택법 시행령
[시행 2023. 9. 12.] [대통령령 제33699호, 2023. 9. 12., 타법개정] 전체조문보기
제31조(공사 착수기간의 연장) 법 제16조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」 제11조에 따라 문화재청장의 매장문화재 발굴허가를 받은 경우
2. 해당 사업시행지에 대한 소유권 분쟁(소송절차가 진행 중인 경우만 해당한다)으로 인하여 공사 착수가 지연되는 경우
3. 법 제15조에 따른 사업계획승인의 조건으로 부과된 사항을 이행함에 따라 공사 착수가 지연되는 경우
4. 천재지변 또는 사업주체에게 책임이 없는 불가항력적인 사유로 인하여 공사 착수가 지연되는 경우
5. 공공택지의 개발ㆍ조성을 위한 계획에 포함된 기반시설의 설치 지연으로 공사 착수가 지연되는 경우
6. 해당 지역의 미분양주택 증가 등으로 사업성이 악화될 우려가 있거나 주택건설경기가 침체되는 등 공사에 착수하지 못할 부득이한 사유가 있다고 사업계획승인권자가 인정하는 경우
(출처: 국민신문고)
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