설명
■ 질의
질의 1
사업계획승인 대상인 공동주택 분양받은 각 세대의 외벽(구조체 및 단열재, 석고보드 포함)에서 누수가 발생할 경우 누가 보수를 해야 하는지? 관리주체가 누구인지요?
외벽은 전유부분 외의 건물부분인 공용부분이므로 공동주택관리법 제24조, 제38조, 제63조에 따라 관리주체인 관리사무소에서 보수를 해야 하는지요?
아니면 해당 세대의 소유자가 보수를 해야 하는지요?
관리규약으로 달리 정할 수 있는지요?
질의 2
분양건축물인 업무시설인 오피스텔의 각 호실의 외벽(구조체 및 단열재, 석고보드 포함)에서 누수가 발생할 경우 누가 보수를 해야 하는지? 관리주체가 누구인지요?
외벽은 전유부분 외의 건물부분인 공용부분이므로 관리사무소에서 보수를 해야 하는지요?
아니면 해당 호의 소유자가 보수를 해야 하는지요?
관리규약으로 달리 정할 수 있는지요?
질의 3
공동주택과 오피스텔의 건축물의 외기와 접하는 외벽에 설치된 창호(창, 그릴창 포함)와 창틀 주변에서 누수가 발생할 경우 누가 보수를 해야 하는지? 관리주체가 누구인지요?
외벽은 전유부분 외의 건물부분인 공용부분이므로 창이 공용부분이면 입주자가 임의로 변경할 수 없는지요?
관리규약으로 달리 정할 수 있는지요?
질의 4
사업계획승인 대상 공동주택의 경우
주택법 시행규칙 제2조제2호에 따라 공동주택의 경우 외벽의 내부선과 바닥면적 산정선 사이의 외벽면적은 세대의 벽체 공용면적에 속하는지요?
질의 5
질의 4에서 세대의 벽체 공용면적(구조체, 단열재, 석고보드 포함) 부분의 관리주체는 관리사무소인지요? 아니면 규약으로 이를 달리 정할 수 있는지요?
▣ 회신1(송파구청)
귀하께서 문의하신 공동주택의 공용부분 범위는 ‘서울특별시 공동주택 관리규약 준칙’ 제5조에 따르면 건물 부분의 주요 구조부(벽, 기둥, 바닥, 보,지붕, 주계단, 외벽에 부착된 난간)와 그 밖에 전용부분에 속하지 않는 부분을 공용부분의 범위로 규정하고 있으며(붙임 참고), 「공동주택관리법」제63조에서 공동주택 공용부분의 유지·보수 및 안전관리를 관리주체의 업무로 규정하고 있는 바, 이에 근거하여 공용부분에서 누수 발생시에는 관리주체에 유지·보수 및 안전관리에 대한 책임이 있음을 안내 드립니다.
*참고 : 집합건물법 해설 51페이지
(1)법정공용부분 또는 당연공용부분
공용부분은 법정공용부분과 규약공용부분으로 구분된다. 법정공용부분은 본질적으로 모든 구분 소유자의 이용을 전제로 하는 건물의 특정한 부분을 말한다. 현관, 복도, 계단, 외벽, 옥상, 지붕이 법정공용부분에 해당한다(제1항). 법정공용부분은 당연공용부분이라고도 부른다.
▣ 회신2(송파구청)
귀하께서 문의주신 공용부분의 범위는 집합건물법 제3조(공용부분) 규정을 따르고 있으며, 관련 법령에 의하면 “여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그
밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분”이라고 명시되어 있고 이에 대해 같은 조 제2항에 따라서 건물의 규약으로써 공용부분을
정할 수 있음을 알려드립니다.
○ 외벽 누수 발생 시 관리주체는 집합건물법 제16조(공용부분의 관리) 규정을 따르고 있으며, “공용부분의 관리는 통상 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위
는 각 공유자가 할 수 있다.”라고 명시되어 있습니다.
○ 또한, ‘서울특별시 집합건물관리업무매뉴얼’의 공용부분 회신내용에 따르면, “공용부분의 하자로 인한 손해는 공용부분의 관리책임이 있는 구분소유자 또는 관리단이 손해에 대해서 배상책임을 지게 된다.”라는 해석이 있었습니다.
○ 따라서, 해당 규정을 근거하여 공용부분의 책임 및 관리는 구분소유자 또는 관리단으로 판단이 되며, 세부사항에 대해서는 관리규약에 따라서 변동될 수 있음을 알려드립니다.
◎ 관계 법령
공동주택관리법
[시행 2022. 12. 11.] [법률 제18937호, 2022. 6. 10., 일부개정]
제24조(관리비예치금) ① 관리주체는 해당 공동주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 경비(이하 “관리비예치금”이라 한다)를 공동주택의 소유자로부터 징수할 수 있다.
② 관리주체는 소유자가 공동주택의 소유권을 상실한 경우에는 제1항에 따라 징수한 관리비예치금을 반환하여야 한다. 다만, 소유자가 관리비ㆍ사용료 및 장기수선충당금 등을 미납한 때에는 관리비예치금에서 정산한 후 그 잔액을 반환할 수 있다.
③ 관리비예치금의 징수ㆍ관리 및 운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제38조(하자보수보증금의 예치 및 사용) ① 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수를 보장하기 위하여 하자보수보증금을 담보책임기간(보증기간은 공용부분을 기준으로 기산한다) 동안 예치하여야 한다. 다만, 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 4. 18.>
제63조(관리주체의 업무 등) ① 관리주체는 다음 각 호의 업무를 수행한다. 이 경우 관리주체는 필요한 범위에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다.
1. 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리
2. 공동주택단지 안의 경비ㆍ청소ㆍ소독 및 쓰레기 수거
3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행
4. 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리
5. 관리규약으로 정한 사항의 집행
6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행
7. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항
② 관리주체는 공동주택을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다.
주택법 시행규칙
[시행 2023. 1. 2.] [국토교통부령 제1176호, 2023. 1. 2., 일부개정]
제2조(주거전용면적의 산정방법) 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2018. 4. 2.>
1. 단독주택의 경우: 그 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따른 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실(거실로 사용되는 면적은 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고ㆍ차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적. 다만, 그 주택이 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목의 다가구주택에 해당하는 경우 그 바닥면적에서 본 건축물의 지상층에 있는 부분으로서 복도, 계단, 현관 등 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분의 면적도 제외한다.
2. 공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )
[시행 2021. 2. 5.] [법률 제16919호, 2020. 2. 4., 일부개정
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.
제3조(공용부분) ① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.
② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다.
③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서(公正證書)로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다.
④ 제2항과 제3항의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
제10조(공용부분의 귀속 등) ① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 “일부공용부분”이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.
② 제1항의 공유에 관하여는 제11조부터 제18조까지의 규정에 따른다. 다만, 제12조, 제17조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
제14조(일부공용부분의 관리) 일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 제29조제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다.
[전문개정 2010. 3. 31.]
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