설명
■ 질의
건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제10조제3호의 내장재료와 외장재료의 범위에 대해 질의드립니다.
질의 1(내장재료의 의미)
내장재료라 함은 벽, 기둥 구획으로 둘러싸인 건축물의 내부에 위치하는 모든 재료를 의미하는지요?
즉, 눈에 보이지 않는 석고 보드 안쪽 마감 및 천장 내부 마감까지 포함하는지요?
아니면 도면에 표기된 마감면의 마감재료를 의미하는지요?
아니면 분양 시 제출한 분양 안내 책자와 설계도서에 표시된 재료를 의미하는지요?
내장이라는 용어는 1973년 9월 1일부터 건축법 시행령에 사용한 단어입니다.
거실의 실내에 면하는 부분을 지칭하고 있습니다.
이 부분이 가끔 현장에서 논란이 되고 있어 질의드립니다.
질의 2
외장재료라 함은 건축물의 내부가 아닌 외부에 위치하는 선큰의 난간, 선큰의 계단, 조경, 토목 옹벽, 도로 포장, 기계설비, 전기설비 등을 모두 지칭하는지요? 즉, 눈에 보이지 않는 부분까지 모두 포함하는지요?
아니면, 분양 시 배포한 분양 안내 책자와 설계도서에 표시된 건축물 외부의 재료를 의미하는지요?
질의 3
건축물의 분양에 관한 법률 시행령 제10조제3호의 내장재료와 외장재료의 변경이란 디자인 변경도 포함하는 것인지?
예를 들어 난간의 간살의 방향을 인허가시에는 가로 방향이었다가 실제 설치할 때는 세로 방향으로 변경하는 것도 포함하는지요?
내장 및 외장재료의 재질과 성능이 동일하다면 감리자의 승인을 얻어 진행하는 경우 입주예정자 통보대상 설계변경은 아니라고 사료되기 때문에 질의드립니다.
▣ 회신
1) 「건축법 시행령」 제61조제1항 각 호에 해당하는 건축물의 거실의 벽 및 반자의 실내에 접하는 부분(반자돌림대ㆍ창대 기타 이와 유사한 것을 제외)의 가장 바깥에 마감되는 재료는 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제24조 각 항에서 요구하는 난연성능 기준을 충족해야 함을 알려드립니다.
ㅇ 또한, 같은 규칙 제24조제6항에 따라 건축물의 외벽(구조체 외기에 부착되는 마감재료)에는 외벽 마감재료의 난연성능 기준을 적용해야 하며, 건축법 적용과 관련한 개별사례에 대한 판단은 설계도서, 허가사항 등의 확인이 필요함에 따라 건축법령(건축조례 포함) 및 관계 법령의 검토 등 종합행정을 수행하는 관할 지자체 허가권자와 협의하여 주시기 바랍니다.
2) 분양사업자가 설계변경을 하고자 하는 경우, 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 ‘건축물분양법’) 제7조 및 같은법 시행령 제10조, 같은법 시행규칙 제8조에 의하여 분양받은 자 전원의 동의를 받거나, 분양받은 자 전원에게 알려야 합니다. 설계변경 시 분양받은 자의 동의를 받도록 하는 규정은 계약 당사자간의 법률 관계를 명확히 하기 위한 것으로 분양사업자와 분양받은 자의 이해관계를 설계변경 전에 조정하여 이로 인한 갈등이나 분쟁을 예방하기 위함입니다.
ㅇ 귀하께서 문의하신 내용과 같이 디자인을 변경하는 것에 대하여는 「건축물분양법」에서 따로 규정하고 있지는 아니합니다. 해당 건축물의 설계변경 서류(건축허가·분양신고 현황자료 등)의 검토, 법령에 해당되는 설계변경인지 여부 또는 개별 사실관계 등의 확인 등과 관련된 사안이므로 해당 건축물의 건축 허가권자이자 분양신고 수리권자인 관할 시·군·구청장과 협의하시는 것이 타당함을 알려드립니다.
◎ 관계 법령
건축법시행령
[시행 1973. 9. 1.] [대통령령 제6834호, 1973. 9. 1., 전부개정]
제91조 (특수건축물 등의 내장) ①법 제23조의 2의 규정에 의하여 다음 각호에 게기하는 특수건축물에 있어서는 그 해당 용도에 쓰이는 거실의 벽(바닥면상 1.2미터이내의 부분을 제외한다. 이하 이 장에서 같다)및 반자(반자가 없는 경우에는 그 지붕직상층바닥판 기타 이와 유사한 것을 말하며, 이하 이 장에서 같다)의 실내에 면하는 부분(반자돌림대ㆍ창대 기타 이와 유사한 것을 제외한다. 이하 이 장에서 같다)의 마감은 불연재료 준불연재료 또는 난연재료로, 그 거실로부터 지상에 통하는 주된 복도 및 계단 기타 통로의 벽 및 반자의 실내에 면하는 부분의 마감은 불연재료 또는 준불연재료로 하여야 한다. 다만, 주요구조부가 내화구조인 특수건축물로서 그 거실의 바닥면적(스프링크라 기타 이와 유사한 자동식 소화설비를 설치한 부분의 바닥면적은 그 3분의 2를 감한 면적으로 한다. 이하 이 장에서 같다) 100평방미터이내마다 내화구조의 바닥 및 벽 또는 제95호의 규정에 의한 갑종방화문이나 을종방화문으로 구획되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 극장ㆍ영화관ㆍ연예장ㆍ관람장ㆍ공회당ㆍ집회장 기타 이와 유사한 용도에 쓰이는 건축물로서 객석 또는 집회실의 바닥면적의 합계가 100평방미터(주요 구조부가 내화구조인 건축물의 경우에는 400평방미터) 이상인 것.
2. 백화점ㆍ병원ㆍ호텔ㆍ여관ㆍ공동주택ㆍ기숙사ㆍ기타 이와 유사한 용도에 쓰이는 건축물로서 3층이상의 층의 해당용도에 쓰이는 거실의 바닥면적의 합계가 200평방미터(주요구조부가 내화구조인 건축물의 경우에는 300평방미터) 이상인 것
건축물의 분양에 관한 법률 ( 약칭: 건축물분양법 )
[시행 2021. 1. 1.] [법률 제17007호, 2020. 2. 18., 타법개정] 전체조문보기
제7조(설계의 변경) ① 분양사업자는 분양한 건축물에 대하여 사용승인 전에 건축물의 면적 또는 층수의 증감(增減) 등 분양받은 자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계변경으로서 대통령령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 분양받은 자 전원의 동의를 받아야 한다.
② 분양사업자는 제1항에 따른 설계변경에 해당하지 아니하는 설계변경으로서 국토교통부령으로 정하는 설계변경을 하려는 경우에는 미리 그 내용을 분양받은 자 전원에게 알려야 한다. <개정 2013. 3. 23.>
③ 제1항과 제2항에 따른 동의 및 통보의 시기, 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013. 3. 23.>
[전문개정 2011. 3. 9.]
건축물의 분양에 관한 법률 시행령 ( 약칭: 건축물분양법 시행령 )
[시행 2021. 12. 30.] [대통령령 제32274호, 2021. 12. 28., 타법개정]
제10조(설계의 변경) 법 제7조제1항에서 “대통령령으로 정하는 설계변경”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경을 말한다. <개정 2020. 2. 18.>
1. 건축물 공급가격의 인상을 초래하는 변경
2. 공용면적ㆍ전용면적ㆍ대지지분 또는 층고가 감소하는 변경. 다만, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조제4호의2에 따른 지적확정측량에 따라 대지지분이 2퍼센트 이내로 감소하는 경우로서 대지지분의 감소가 부득이하다고 허가권자가 인정하는 경우는 제외한다.
3. 내장재료 및 외장재료의 변경(공사감리자가 건축허가를 받을 당시의 재료와 동등하거나 그 이상이라고 판단한 변경은 제외한다)
4. 용도변경(구분소유되는 분양구획의 용도가 「건축법 시행령」 별표 1의 같은 호에 속하는 용도로의 변경은 제외한다)
5. 난방기기ㆍ냉방기기 등 주요 설비를 변경하여 건축물 사용가격의 인상을 초래하는 변경
6. 층수가 증감(增減)되는 경우
7. 연면적이 10퍼센트 이상 증감되는 경우
[전문개정 2011. 8. 11.]
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